Boletim Informativo Tributário – 04 – jan/26
Foi publicada a Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a reforma tributária do consumo e institui o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), substituindo gradualmente tributos como ICMS, ISS, PIS e COFINS.
A atividade imobiliária foi uma das mais impactadas pela nova sistemática, passando a integrar de forma expressa a base de incidência do novo IVA dual, com regras próprias, alíquotas diferenciadas, redutores de base de cálculo e regimes de transição.
INCIDÊNCIA DO IBS E DA CBS SOBRE OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS
As seguintes operações passam a ser, como regra, tributadas pelo IBS e pela CBS:
- Alienação de bens imóveis, inclusive:
- Incorporação imobiliária
- Parcelamento do solo
- Cessão onerosa e demais atos translativos de direitos reais
- Locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis
- Serviços de administração e intermediação imobiliária
- Serviços de construção civil
❌ Hipóteses de Não Incidência
- Permuta de bens imóveis (exceto sobre a torna)
- Dação em pagamento, desde que atendidas as condições legais
PESSOAS FÍSICAS COMO CONTRIBUINTES
A reforma amplia o alcance da tributação e pessoas físicas poderão ser contribuintes do IBS e da CBS quando caracterizada habitualidade ou atividade econômica.
Isso ocorrerá, por exemplo, quando no ano-calendário anterior:
📌 Locação, cessão ou arrendamento:
- Receita anual superior a R$ 240.000, e
- Operações envolvendo mais de 3 imóveis distintos
📌 Alienação de imóveis:
- Venda ou cessão de direitos sobre mais de 3 imóveis, ou
- Venda de mais de 1 imóvel construído pelo próprio alienante nos últimos 5 anos
👉 Investidores imobiliários pessoa física devem reavaliar urgentemente sua estrutura tributária.
LOCAÇÕES DE CURTA DURAÇÃO
A locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel residencial por prazo inferior ou igual a 90 dias será tributada conforme as regras aplicáveis aos serviços de hotelaria, quando realizada por contribuinte do regime regular.
VALOR DE REFERÊNCIA DO IMÓVEL
As administrações tributárias poderão fixar valor de referência para os imóveis, utilizando metodologias que considerem, entre outros fatores:
- Preços praticados no mercado imobiliário
- Informações de Estados, Municípios e União
- Dados de cartórios e registros públicos
- Localização, tipologia, padrão construtivo e área
⚠️ Esse ponto amplia o risco de arbitramento da base de cálculo, exigindo atenção documental.
REDUTORES DA BASE DE CÁLCULO
🔹 Redutor de Ajuste
Aplicável à alienação de imóveis por contribuintes do regime regular, permitindo a redução da base de cálculo pelos custos de aquisição e produção, incluindo:
- Terreno
- Bens e serviços incorporados ao custo do imóvel
- Despesas diretamente relacionadas à produção ou comercialização
(Regras detalhadas ainda dependerão de regulamentação)
🔹 Redutor Social – Alienação
- R$ 100.000 por imóvel residencial novo
- R$ 30.000 por lote residencial
- Limitado ao valor da base de cálculo após o redutor de ajuste
🔹 Redutor Social – Locação Residencial
- R$ 600 por imóvel, por mês
- Limitado ao valor da base de cálculo
ALÍQUOTAS APLICÁVEIS
Considerando a alíquota geral estimada em 28%:
- 🏠 Operações com imóveis (venda/incorporação):
👉 Redução de 50% → 14%
- 🏢 Locação, cessão onerosa e arrendamento:
👉 Redução de 70% → 8,4%
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E PARCELAMENTO DO SOLO
- IBS e CBS serão devidos a cada pagamento recebido
- Créditos poderão ser apropriados sobre bens e serviços adquiridos
- Redutor de ajuste e redutor social serão aplicados proporcionalmente a cada parcela
REGRAS DE TRANSIÇÃO (ATÉ 2029)
🔹 Incorporação Imobiliária – RET
Empreendimentos com patrimônio de afetação que optarem até 01/01/2029:
- RET padrão: CBS de 2,08% sobre a receita mensal
- RET PMCMV: CBS de 0,53%
📌 A opção:
- Afasta IBS e CBS
- Veda o aproveitamento de créditos
🔹 Parcelamento do Solo
- Para registros efetivados até 01/01/2029
- CBS de 3,65% sobre a receita bruta
🔹 Contratos de Locação Antigos
Contratos firmados até a publicação da LC 214/25 poderão optar por:
- IBS + CBS = 3,65% da receita bruta
- Aplicável conforme finalidade (residencial ou não residencial) e prazo contratual
OPERAÇÕES A PARTIR DE 2029 – APROVEITAMENTO DE CRÉDITOS
Para operações iniciadas a partir de 01/01/2029, será possível deduzir da base de cálculo do IBS valores pagos na aquisição de bens e serviços entre 2027 e 2032, com aplicação de fatores redutores progressivos (de 1,0 a 0,6).
⚠️ Essas regras não se aplicam a quem optar pelo regime especial de transição.
CONCLUSÃO E ALERTA ESTRATÉGICO
A reforma tributária:
- Amplia a tributação sobre o setor imobiliário
- Exige controle rigoroso de custos e contratos
- Torna o planejamento tributário indispensável
📌 O impacto pode ser neutralizado ou agravado, dependendo das escolhas feitas agora.
🧠 POSICIONAMENTO TAX REVISIO
A Tax Revisio – Inteligência Tributária acompanha diariamente a regulamentação da reforma tributária e seus impactos setoriais, atuando com análise técnica, visão estratégica e segurança jurídica, especialmente em estruturas imobiliárias complexas.
📊 Reforma tributária não é apenas cumprimento.
📈 É decisão estratégica.
